In vier Schritten zur Baufinanzierung

Ein passendes Finanzierungskonzept für Ihre Immobilie ist genauso wichtig wie die Immobilie selbst, da eine schlechte Finanzierung einen guten Hauskauf zu einer miserablen Investion machen kann. Dennoch wird der Finanzierungsentscheidung oftmals wenig Aufmerksamkeit geschenkt, obwohl Sie auf Jahre hinaus Konsequenzen für die persönlichen Finanzen haben kann. Wenn Sie sich bereits im Voraus mit dem Thema beschäftigen, können Sie einschätzen, welche Finanzierung die Richtige für Sie ist und ob eine eventuelle Beratung durch Bankmitarbeiter oder Finanzdienstleister auch objektiv in Ihrem Interesse ist. Erfahrungsgemäß ist die Beratung leider nicht immer objektiv, da starke Anreize bestehen, Produkte aus dem eigenen Produktkatalog zu verkaufen. Um Ihnen eine gute Planung und informierte Entscheidung zu ermöglichen, haben wir die wichtigsten Schritte und Faktoren bei der Finanzierungswahl zusammengetragen. Damit können Sie die Finanzierungsentscheidung auch selbst in die Hand nehmen und bares Geld sparen.

Schritt 1: Finanzierungsbedarf ermitteln

Ein Finanzierungsvergleich ist nur dann sinnvoll, wenn Sie bereits Vorgaben wie den Finanzierungsbedarf kennen. Daher ist der erste Schritt, diese Vorgaben zu bestimmen. Grundsätzlich ist die Ermittlung des Finanzierungsbedarfs einfach: Um den Bedarf zu bestimmen ziehen Sie Ihr für den Immobilienkauf verfügbares Eigenkapital von den gesamten Kosten des Immobilienkaufs ab. Als Eigenkapital können Sie Ihre aktuell verfügbaren Ersparnisse sowie Wertpapiere und Fondsanteile nutzen, sofern diese nicht langfristig gebunden sind. Grundsätzlich ist es sinnvoll, möglichst viel Eigenkapital für den Hauskauf einzusetzen, da damit natürlich der notwendige Finanzierungsbedarf sinkt. Allerdings sollten Sie andererseits auch noch einen Anteil der Ersparnisse verfügbar haben, um größere Ausgaben wie etwa den Kauf oder die Reparatur eines Autos finanzieren zu können. Bei den gesamten Kosten des Hauskaufs sollten Sie beachten, dass auch Grunderwerbssteuer, Makler und Notar finanziert werden wollen. Daher übersteigen die gesamten Kosten des Hauskaufs den eigentlichen Preis der Immobilie um etwa 10 %, sofern keine weiteren Investitionen für Reparaturen und Modernisierungen anfallen.

Der FinIQ-Hauspreisrechner hilft Ihnen dabei, den Finanzierungsbedarf zu ermitteln und festzustellen, wie hoch der Preis einer Immobilie sein darf, damit er für Sie gut finanzierbar ist. Der Rechner ermittelt die zu erwartenden gesamten Kosten des Hauskaufs auf Grundlage des Kaufpreises und den Finanzierungsbedarf auf Basis Ihrer Angaben zum Eigenkapital. Sie können den Finanzierungsbedarf dem Feld "Darlehensbetrag" entnehmen.

Neben dem Eigenkapital und Finanzierungsbedarf (Darlehensbetrag) sollten Sie sich noch überlegen, in welchem Zeitraum Sie das Darlehen vollständig zurückzahlen wollen (daraus ergibt sich die monatliche Rate) und ob Sie ggf. Sondertilgungen in Anspruch nehmen wollen.

Schritt 2: Produktkategorie auswählen

Nun ist es an der Zeit, sich einen Überblick über die verfügbaren Produkte zu machen. Um mit den Anbietern zu beginnen: In Deutschland dürfen Banken (inklusive Direktbanken und Sparkassen sowie Förderbanken), Bausparkassen und Lebensversicherungen Immobilienfinanzierungen anbieten. Sofern Sie zeitnah ein Haus kaufen wollen und nicht bereits seit einigen Jahren in einen Bausparvertrag einzahlen kommt die Finanzierung durch eine Bausparkasse grundsätzlich nicht in Frage, da die Ansparphase erforderlich ist. Finanzierungen durch Lebensversicherungen sind grundsätzlich an eine solche Versicherung geknüpft und endfällig, weshalb diese Produkte eher Nischenprodukte sind. Bleiben also die Banken oder die Vermittler der Banken, welche in der überwiegenden Anzahl der Fälle der richtige Ansprechpartner sind. Das Standardprodukt der Banken für die Immobilienfinanzierung wiederum ist das Annuitätendarlehen mit Festzinsbindung. Bei diesem Darlehen zahlen Sie monatlich den gleichen Betrag für Zins und Tilgung zurück. Der Zinssatz ist über die Laufzeit der Zinsbindung festgesetzt. Die Laufzeit der Zinsbindung kann, muss aber nicht, der Laufzeit des Darlehens entsprechen. Weitere Finanzierungsformen sind das Ratendarlehen und das endfällige Darlehen. Beim Ratendarlehen nehmen die Rückzahlungen über die Laufzeit ab, während beim endfälligen Darlehen die Rückzahlung nur am Ende der Laufzeit erfolgt.

Zusammengefasst sind in der meisten Fällen Annuitätendarlehen der Banken die passende Produktkategorie für die Immobilienfinanzierung.

Schritt 3: Angebote vergleichen

Wenn Sie sich nun noch die Zeit nehmen, verschiedene Anbieter für die für Sie erforderliche Finanzierung zu vergleichen, können Sie viel Geld sparen. Es zahlt sich fast immer aus, mindestens drei Anbieter zu kontaktieren und Konditionen zu vergleichen. Zum Beispiel könnten Sie Ihre Hausbank, eine Online-Direktbank und einen Online-Finanzmakler für ein Angebot kontaktieren. Zum Vergleich der Angebote sollten Sie nicht den Zins an sich verwenden, sondern den Effektivzins. Dieser ist nach der Preisangabenverordnung (PAngV) standardisiert und erlaubt einen ökonomisch objektiven Vergleich der Angebote. Grundsätzlich gilt: Je niedriger der Effektivzins, desto besser das Angebot. Achten Sie jedoch auch darauf, ob die anderen Rahmenbedingungen der Finanzierung für Sie in Ordnung sind.

Schritt 4: Finanzierung abschliessen

Zeit zum auf die Schulter klopfen: wahrscheinlich haben Sie durch den Vergleich der Anbieter für die Zukunft eine Menge Geld gespart! Nun geht es darum, die Finanzierung mit dem attraktivsten Finanzierungspartner abzuschließen. Dazu wird der Finanzierungspartner Sie um diverse Dokumente bitten, welche er auch aus gesetzlichen Gründen von Ihnen einfordern kann bzw. muss. Dies sind Unterlagen zur Immobilie als auch zu Ihnen als Kreditnehmer. Rechnen Sie damit, dass der Finanzierungspartner Sie um Einkommensnachweise der letzten Monate, Einkommensteuerbescheide, Nachweise zum Eigenkapital und Auskünfte zu bestehenden Krediten bittet. Hinsichtlich der Immobilie sind meist der Kaufvertrag (im Entwurfsstatus) ein aktueller Grundbuchauszug, sowie ein amtlicher Lageplan gefragt.

Nun steht dem Abschluss des Kaufvertrages für Ihre Immobilie nichts mehr im Weg.